הסיכון למשבר משכנתאות גדל, ובבנק ישראל ממשיכים לזלזל בציבור

מאז תחילת המלחמה אנחנו רואים מדי פעם כתבות ראשיות באתרי כלכלה, שבהן מצולם נגיד בנק ישראל, אמיר ירון, מביט אל האופק. לפעמים רואים מאחוריו נוירונים נוצצים, שמרמזים לתעשיית ההייטק הישראלית הזוהרת. ברבות מהכתבות האלה מפזר ירון אזהרות בנוגע להתנהלות הממשלה, ומדבר שוב ושוב על "אחריות פיסקלית".

מאז שדחף להעלאת המע"מ ולביטול הטבות למעמד הביניים בינואר, ממשיך הנגיד להטיף מעל כל במה לריסון ההוצאה ולקיצוצים, כולל בדו"ח בנק ישראל האחרון. בהחלטת הריבית האחרונה, שבה נותרה הריבית על כנה ברמה של 4.5%, אמר ירון: "זה המקום להזכיר שוב כי מדיניות פיסקלית אחראית… היא נכס אסטרטגי במונחים כלכליים".

את המשמעות של "ריסון תקציבי" כולנו כבר מכירים – קיצוצים נוספים לכל השירותים הציבוריים שרבים מהם כבר נמצאים בתת תקצוב (ודאי שבזמן מלחמה). מהלך כזה עלול לדחוף את ישראל למדיניות צנע של ממש. ולפי דו"ח בנק ישראל, נדרשים קיצוצים בסך 55 מיליארד שקל ב-2025, בנוסף לקיצוצים שכבר אושרו ב-2024.

במאי האחרון פרסם בנק ישראל גם אזהרות מסוג אחר, שאינן קשורות למצב המלחמה הנוכחי: משקי בית שנטלו חובות ומתקשים לעמוד בהם; בנקים שהסתבכו באשראי מסוכן, בין השאר לקבלנים שעלולים לקרוס; וחברות אשראי חוץ בנקאי שמפזרות הבטחות ללא כיסוי.

רוב האזהרות האלה מסתתרות בסקירת המפקח על הבנקים למחצית הראשונה של 2023, טרום המלחמה: גידול בהפרשות הבנקים להפסדי אשראי; זינוק של 66% באשראי לליווי פרויקטים למגורים; ועלייה בשיעור האשראי שבפיגור. כלומר, נוסף על לחצי המלחמה ולחששות הגוברים מפני סנקציות רשמיות יותר או פחות על ישראל, ייתכן שאנחנו עומדים גם בפתחו של משבר משכנתאות וחובות משמעותי.

קשה למצוא את הקשר בין האזהרות של בנק ישראל לבין החשש הגובר הזה, מכיוון שכותרות העיתונים מספרות דווקא על התאוששות בשוק הנדל"ן והתחממות בנטילת משכנתאות. באותיות הקטנות (כלומר סקירת הכלכלן הראשי באוצר) נראה שעיקר ההתאוששות נובע ממבצעים אגרסיביים של קבלנים, שעל הבעייתיות שלהם נרחיב בהמשך. עוד יותר קשה למצוא באזהרות של בנק ישראל לקיחת אחריות על תפקידו הקריטי ביצירת המצב המסוכן הזה, או איך מתמודדים איתו.

הלחץ על משקי הבית ועל הקבלנים עשוי לגדול

כאמור, למרות הכותרות המעידות על "התאוששות" ו"התחממות", לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר לרבעון הראשון של 2024, "החל מהמחצית השנייה של 2022 וביתר שאת ב-2023 נרשמה התמתנות בביקוש לדירות, שבאה לידי ביטוי בירידה במספר העסקות לרכישת דירה במהלך 2023 (בכ-35% לעומת 2022), לעלייה במלאי הדירות החדשות הלא מכורות שהסתכם בכ-67 אלף, לירידה במחירי הדירות (כ-1.4%) ולירידה בהיקף ביצועי המשכנתאות (כ-40% בהשוואה ל-2022)".

עוד מציינים באוצר על הקושי של "משחלפי דיור" – משקי בית שרכשו דירה ועדיין לא מכרו את דירתם הקודמת – למכור את הדירה הקודמת. לפי הסקירה, מלאי הדירות בהמתנה של משחלפי הדיור הגיע בסוף הרבעון הראשון השנה ל-22,490 דירות – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם ושיא של יותר מחמישה חודשים. זאת, כאשר מכירת דירות יד שנייה נמצאת בשפל, ובחודשיים האחרונים מראה ממוצע מכירה חודשי מהנמוכים ביותר מאז תחילת שנות ה-2000.

בנק ישראל כבר נאלץ להתמודד עם האטה במכירות שמתרחשת במקביל לעלייה דומה בשיעור המשכנתאות שבפיגור – בתקופת הקורונה. אז, הוא נקט בצעדים כמו מתן אפשרות לרכוש דירה בשעבוד 70% מנכס קיים (הקלה שבוטלה בהמשך), וביטול מגבלת 1/3 פריים במשכנתא. סביר מאוד שצעדים אלה תרמו לרמת הסיכון הנוכחית הגבוהה בענף.

בנוסף, במהלך שנות הקורונה ותקופת המלחמה הנוכחית, איפשר בנק ישראל לדחות החזר הלוואות במתווים שונים. על פי סקירת הבנק, היתרה הרשומה עבור הלוואות שנמצאות כיום בדחייה היא כ-48 מיליארד שקל, רובה באשראי לדיור.

שורת ה"הקלות" האלה, שהתמקדה בהגדלת האשראי למשקי הבית ודחיית החזרים, מקשה כעת על בנק ישראל לסייע לפתור את המשבר שבו נמצא ענף הבנייה כולו. מכיוון שה"תחמושת" הזאת אזלה והציבור כבר ממונף, בנק ישראל ייאלץ לגלות יצירתיות. בנוסף, נראה שהורדת הריבית המיוחלת הולכת ומתרחקת, ובלעדיה הלחץ על משקי הבית ועל הקבלנים עשוי לגדול, והבנקים ייאלצו להגדיל את החשיפה לענף המתערער.

הנתונים כבר מצביעים על חשש גדול למשבר משכנתאות משמעותי, אך המצב עלול להיות אף חמור יותר, מכיוון שנראה שהיכולת של בנק ישראל לעקוב אחר הנתונים מוגבלת. בסקירה שפרסם הבנק המרכזי דווח, למשל, כי האשראי לענף הנדל"ן והבינוי עלה ב-14% ל-293 מיליארד שקל, אבל הטבה שנתן בנק ישראל לבנקים בתקופת הקורונה, עשויה לרמוז שהאשראי לדיור למעשה אף גבוה ממה שפורסם.

באוגוסט 2020 קבע בנק ישראל נוהל שעל פיו אם מול האשראי שהעניק הבנק בתחום הנדל"ן נרכשה פוליסת ביטוח מפני סיכון אשראי, אותו אשראי לא יסווג כאשראי לנדל"ן. עד לאותה הקלה, רק 70% מהאשראי המבוטח לא סווג כאשראי לנדל"ן, כך שלמעשה האשראי לנדל"ן עשוי להיות גדול יותר – כאשר הסיכון פשוט התגלגל לחברות הביטוח.

בנוסף, יש לציין שחלק מהאשראי החוץ בנקאי לא מדווח לבנק ישראל, ולא ברור איזה חלק ממנו מוקדש אף הוא לנדל"ן.

ואם זה לא מספיק, נראה שהקבלנים מצאו לעצמם פתרון קסם לבעיית המימון שלהם – הלוואות הקבלן. הלוואות אלה, שלא זכו להתייחסות רצינית בסקירת בנק ישראל למרות השפעתן על יציבות המשק, מככבות בשלטי חוצות רבים, ומציעות מימון של 90% ואף 95% ממחיר הדירה לתקופות של כמה שנים.

בהלוואות הקבלן, את הסכום הראשוני משלמים במעמד המכירה ואת השאר במעמד מסירת הדירה. קונים שמתפתים לקנות את הדירה ולמכור אותה לפני מעמד המסירה בשביל רווח עשויים, על פי חוות דעת חדשה של משרד השיכון, למצוא עצמם חשופים לחוק המכר. המשמעות היא שעליהם לערוב לכספים של מי שרוכש מהם את הדירה, ולמעשה לקחת על עצמם את אחריות הקבלן לדאוג לאיכות הדירה הנמכרת.

בנוסף, חלק מלווים אלו מסתכנים באיבוד כספם, שכן על פי חוק המכר, על הקבלן להעמיד ערבויות לכספי הקונים רק עבור סכום ששווה ל-7% ממחיר הדירה ומעלה, כך שבמצב שלווים שילמו 5% במעמד הקנייה והקבלן פושט את הרגל, הרוכשים עשויים להתקשות מאוד לקבל את כספם חזרה. זאת, בנוסף לסיכון שלוקחים אותם לווים במקרה שמחירי הדירות יירדו והם יתקשו למכור את דירתם, כשאין להם את הסכום הדרוש לרכישת הדירה והם מחויבים לקבלן.

את העיוות שהלוואות הקבלן יוצרות אפשר לראות בסקירות הנדל"ן של משרד האוצר. בסקירה של מרץ, למשל, צוין אזור באר שבע, שהוביל את הרכישות, כשהשכר החציוני של הרוכשים באזור היה 7,400 שקל בחודש. יכול להיות שמדובר בהורים בעלי יכולת שמשתתפים בתשלומי המשכנתא של ילדיהם, אך סביר יותר שמדובר בהימור המוני על עליית מחירי הנדל"ן בחסות הלוואות הקבלנים. יש לציין שאלו שלוקחים את הלוואות הקבלן לא עוברים שום בדיקה של יכולת ההחזר שלהם, וזה לא מאוד רחוק מהמצב שהוביל למשבר הסאב-פריים בארה"ב.

בסקירת האוצר מדברים על גידול חד של 39% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ומסבירים ש"סביר להניח כי מבצעי המימון של הקבלנים תרמו לגידול זה". כלומר, שוק הדיור הנוכחי מתבסס במידה רבה על הלוואות אלו. עדות נוספת לכך אפשר למצוא בפער שבין תזרים המזומנים בפועל (הכסף שבידי הקבלנים) לבין תזרים המזומנים הפוטנציאלי (הכסף שאמורים לקבל בהמשך, למשל בעת מועד מסירת הדירות).

בסקירה של הכלכלן הראשי באוצר באפריל מצוין גידול חריג של 135% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי משנה שעברה, במקביל לירידה של 10% בתזרים המזומנים בפועל. נראה שהקבלנים מעדיפים את הציפור שעל העץ מזו שביד, אולי כי אין להם ברירה. את הלחץ למזומנים שמרגישים הקבלנים אפשר לראות גם בדיווחים על כך שקבלנים דורשים מאנשים שזכו ב"מחיר למשתכן" לספק הון עצמי גבוה מהמותר בחוק.

תירוץ לרדת מהעץ?

מעקב אחרי הסקירות של בנק ישראל ושל הכלכלן הראשי מעלה את השאלה מדוע אנחנו מקבלים מידע חשוב ומפורט לגבי תופעות שעלולות להוביל לחוסר יציבות פיננסי דווקא ממשרד האוצר, ולא ממי שאמור להיות אמון על כך, כלומר הפיקוח על הבנקים?

בעוד שבסקירת הכלכלן הראשי אנחנו מקבלים דיווחים וניתוחים מפורטים על תופעת הלוואות הקבלן, כל מה שיש לבנק ישראל לומר הוא שהפיקוח "עוקב אחר התפתחויות בנושא". האם צריך לפרוץ משבר מלא כדי שבפיקוח יתחילו לבצע את עבודתם, בדומה לאופן שבו המלחמה נכנסה להערכת הסיכונים של הבנק רק אחרי שפרצה?

מי שבכל זאת מנסה למצוא קצת אומץ, לפחות רטורי, יכול למצוא אותו באזהרות האחרונות שפרסם בנק ישראל מפני מתן ריבית קבועה על פיקדונות חוץ בנקאיים. במכתב חריף ששלח הבנק לרשות ניירות ערך, על רקע התנגדות נחרצת למתן פיקדונות נותני תשואה קבועה בגופים חוץ בנקאים, נכתב:

"מחובתי להתריע בפניכם כי אם חברה כלשהי לא תעמוד בהבטחת התשואה שלה ותקרוס, הדבר עלול להוביל לאובדן אמון של הלקוחות בכלל החברות בענף, ולהתמוטטות מהירה של הענף כולו. אין צורך לומר כי בכך תאבד גם התרומה המיוחלת לתחרות מול הבנקים במקטע זה. יתרה מזאת, אירוע כאמור עלול להיות מידבק ולהשפיע על האיתנות של המערכת הפיננסית כולה".

קריאת המכתב עשויה לתת הרושם שבנק ישראל מתנגד לסיכונים שבפקדונות חוץ בנקאיים. כמעט אפשר לשכוח שהבנק היה זה שקידם את הקמתם של הגופים החוץ בנקאיים, ואף טען שלתת להם רשיון תאגיד בנקאי "הוא בעל פוטנציאל להגביר את התחרות במערכת הבנקאית, הן בצד האשראי והן בצד הפיקדונות, וכפועל יוצא מכך, להיטיב עם ציבור הלקוחות באמצעות הוזלת המוצרים הבנקאיים ושיפור השירות הבנקאי, בעיקר למשקי הבית והעסקים הקטנים".

ומדוע דווקא על הפיקדונות בריבית קבועה יצא קצפו של הבנק? האם העובדה שאותן חברות מתחרות מראש על הלווים המסוכנים לא משמעותית מספיק, במדינה שבה אין ביטוח פיקדונות? האם העובדה שרשות שוק ההון לא מפקחת על רוב חברות האשראי החוץ בנקאי לא היתה אמורה כבר מזמן לעורר את המפקח? האם קריסות מתוקשרות של חברות כמו יונט קרדיט, גיבוי אחזקות, בול מסחר ועוד, לא היו צריכות לעורר את המפקח עוד קודם?

יכול להיות שהבטחת הריבית הקבועה מספקת לבנק ישראל תירוץ לרדת מהעץ ולסגת מתמיכתו בחברות אשראי חוץ בנקאיות. אם כן, מדובר בהתעוררות מבורכת, רק חבל שזה מעט מדי ומאוחר מדי. לאחר הפיכת ישראל לשיאנית בהלוואות מסוכנות, ולאור מעמדה המתערער של המדינה, היה אפשר לצפות שיגיע תור המעשים.

בנק ישראל היה יכול להוכיח את עצמו עכשיו כרגולטור רציני, שרואה את מצבם של משקי הבית ומנסה להעניק להם ביטחון בתקופה שבה הם חשופים לסיכון חסר תקדים. במקום זה, אנחנו נאלצים להסתפק בפסקה המזלזלת הבאה: "בעקבות העלייה בסיכון עוקב הפיקוח על הבנקים מקרוב אחר ההתפתחויות באשראי לענף, ופועל על מנת לוודא כי סיכוני האשראי בענף מנוטרים ומתנהלים בהתאם לפרקטיקות מקובלות ונאותות של ניהול סיכונים".

טלי גולדרינג היא עורכת וידיאו, מורה ומרצה