מי בכלל אמר שיש מצוקת דיור בישראל?

העלייה במחירי הדירות מעוררת זעם רב ומחאה. אבל האם הכעס נובע ממצוקה אמיתית בתחום הדיור, או שלעליית מחירי הדירות יש השפעה אחרת, שקשה יותר לראות בנתונים?

מאת:
השאירו תגובה
א א א

בשבע השנים האחרונות, עלו מחירי הדירות בקרוב לשני שליש. התפתחות זו הייתה אחד מהזרזים למחאה החברתית של קיץ 2011, והנושא שב ועולה לסדר היום הציבורי מאז. רק בחודשים האחרונים הציע שר האוצר, יאיר לפיד, לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה, ומשרד השיכון מקדם תכנית למכרזי בנייה הכוללים "מחיר מטרה" נמוך יותר מהמקובל בשוק. קודם לכך הייתה לנו את "רפורמת המרפסות", ועוד היד נטויה, יש להניח.

ככלל, הדיון הציבורי בנושא מבוסס על ההנחה שמחירי הדירות הגבוהים אינם מאפשרים לצעירים לרכוש דירה משלהם, או שהעלות הגבוהה מחייבת אותם לשלם סכומים שפוגעים ברמת חייהם, ומסכנים את יציבותם הכלכלית. זו גם הייתה ההנחה שלי כאשר ניגשתי לבחון את הנושא. מה שרציתי לבדוק הוא מידת הפגיעה וההבדלים בין בעלי הכנסה נמוכה וגבוהה.

אבל, להפתעתי, גיליתי שקשה מאוד לאתר את מצוקת הדיור מתוך הנתונים. קושי זה כשלעצמו אינו הוכחה לכך שהמצוקה לא קיימת. לפעמים הנתונים המספריים היבשים אינם משקפים את המציאות בצורה נכונה. עם זאת, לכל הפחות, הם אמורים לגרום לנו לחשוב מחדש על ההנחות שלנו ולבחון אפשרויות נוספות. העלייה במחירי הדיור מעוררת זעם רב ומחאה – לגבי כך, אין ספק. השאלה היא: האם הכעס נובע ממצוקה בתחום הדיור, או שלעליית מחירי הדירות יש השפעה אחרת, אותה קשה יותר לראות בנתונים?

מחירי הדיור עולים, אבל לפי נתוני בנק ישראל הם לא יוצרים מצוקת דיור. טעות במחאה החברתית? (אקטיבסטילס)

מחירי הדיור עולים, אבל לפי נתוני בנק ישראל הם לא יוצרים מצוקת דיור. טעות במחאה החברתית? (אקטיבסטילס)

שביעות הרצון ממגורים נמצאת בעלייה

כדי לענות על השאלה שלעיל צריך קודם כל להבין את עליית המחירים עצמה. ציינתי קודם שמחירי הדירות עלו בשני שליש בשבע השנים האחרונות. זו התקופה עליה מסתכלים בדרך כלל, מכיוון שגל ההתייקרות הנוכחי החל ב-2007. מצד שני, העליות בשנים האחרונות באו אחרי תקופה של ירידות במחירים. באופן כללי, עשרים השנים האחרונות – לגביהן יש מידע איכותי – התאפיינו בתנודות מאוד משמעותיות. ב-13 השנים שבין 1994-2007, לפני גל העליות הנוכחי, המחירים למעשה ירדו, בקרוב ל-15%. בסך הכול, לאורך שני עשורים, מחירי הדירות עלו ב-40%.

זו עדיין עליה ניכרת, ובכל מקרה, אלו שנכנסו לשוק מאז 2007 בוודאי לא יתנחמו ממגמות ארוכות טווח. כיצד הם מתמודדים עם המחירים הגבוהים?

באופן עקרוני, העלייה במחירי הדירות יכולה לפגוע בצעירים בשתי דרכים. ראשית, היא עלולה לגרום לפגיעה בתנאי הדיור שלהם: לחייב אותם לגור במיקום פחות נוח, בדירה יותר צפופה (למשל – עם ההורים!) או פחות משופצת. גם ויתור על רכישת דירה, ומגורים בשכירות, יכולים להיחשב פגיעה בתנאי הדיור, מכיוון שהם מחייבים התמודדות עם בעל בית, ויכולים להביא לאי יציבות ולחייב מעברים תכופים. שנית, העלייה במחירי הדירות יכולה לפגוע כלכלית בצעירים – לחייב אותם לשלם משכנתא מאוד גבוהה, שתביא לצמצום הוצאות אחרות, או שתסכן את יציבותם הכלכלית.

מבחינת תנאי הדיור, מפתיע לגלות שהישראלים דווקא לא מתלוננים. בשנים האחרונות, גדל השיעור של אנשים שמרוצים או מרוצים מאוד מהדירה בה הם גרים, מ-80% ל-85%. אלו אינם הנתונים או המגמה שהיינו מצפים לראות, אם צעירים היו נדחקים לדירות גרועות, לא נוחות או צפופות.

קשה גם לראות כיצד צעירים נאלצים לחיות בשכירות מכיוון שאינם מסוגלים לרכוש דירה. בארבע השנים האחרונות, נרכשו 162,000 דירות ראשונות, ע"י יחידים או משפחות שבעבר לא היו בעלי דירה. זה קרוב מאוד לגידול במספר הכולל של משקי בית בישראל. במלים אחרות, על כל משק בית חדש שנוצר (יחיד או משפחה שעברו לגור בנפרד) היה משק בית שרכש לראשונה דירה משלו. אין שום דבר שמצביע על כך שצעירים אינם מצליחים לרכוש דירות משלהם.

לבחור בין דיור להכנסה פנויה

האם המחיר של שימור תנאי הדיור הוא מצוקה כלכלית גוברת? האם זה ההסבר למחאה? על כך קשה יותר לענות, מכיוון שהמצב הכלכלי של משק בית נקבע ע"י שורה של גורמים, ועלות הדיור היא רק אחד מהם. באותה תקופה שבה עלו מחירי הדיור, האווירה הכלכלה הישראלית התאפיינה בשיעורי אבטלה נמוכים והכנסות גדלות. המצב הזה בוודאי סייע לצעירים לספוג את העלייה במחירי הדירות. גם הירידה בריבית והפריסה של משכנתאות על פני תקופה ארוכה יותר הקלו על רוכשי דירה ראשונה.

למרות זאת, ההשפעה ניכרת. עפ"י מחקר של גולן בניטה וזיו נאור מבנק ישראל, ישראלים שמוציאים היום משכנתא צריכים לשלם שליש מהכנסתם בהחזרים, לעומת רבע לפני מספר שנים. לכאורה, זו הוכחה מובהקת לכך שרוכשי דירה ראשונה נפגעו כלכלית. כדי לשמר את תנאי הדיור שלהם, הם נאלצו להוציא חלק יותר גדול מהכנסתם על החזרי משכנתא, וכתוצאה מכך, הם בוודאי נאלצו לצמצם את הצריכה של מוצרים ושירותים אחרים?

אלא שהנתונים, שוב, אינם תומכים במסקנה זו. עפ"י מחקר של צמד נוסף מבנק ישראל, מיקי קהן וסיגל ריבון (PDF), הצריכה של בעלי דירות צעירים (מתחת לגיל 35) לא הושפעה מעליית מחירי הדירות. איך זה יכול להיות? התשובה היא שתשלומי המשכנתא שלנו בנויים משני מרכיבים: ריבית, והחזר הקרן. הריבית היא הוצאה טהורה, כסף שאנו משלמים לבנק כדי שילווה לנו את הסכום הנדרש לרכישת דירה. לעומת זאת, תשלום הקרן אינו הוצאה אלא חסכון. כל ירידה בקרן היא גידול בחלק של הדירה שנמצא בבעלותנו, ולכן גידול בנכסים שלנו.

דירות חדשות נוספות כל הזמן. בנייה בהר חומה, מזרח ירושלים (אקטיבסטילס)

דירות חדשות נוספות כל הזמן. בנייה בהר חומה, מזרח ירושלים (אקטיבסטילס)

העלייה בהחזרי המשכנתא לא נבעה מגידול בריבית – להפך, הריבית ירדה באופן משמעותי. רוב תשלומי המשכנתא הנוספים הינם חסכון, ולא הוצאה. לכן, סביר להניח שמשקי הבית שהתמודדו עם עלויות גבוהות של המשכנתא, פשוט צמצמו את החיסכון שלהם בדרכים אחרות (למשל, פיקדונות בבנקים) ולכן הצריכה שלהם לא הושפעה.

קשה יותר להעריך את המשמעויות לטווח הארוך. מה יקרה אם הריבית תעלה, או יהיה מיתון? האם נטל החוב הגבוה יסכן את אלו שרוכשים כעת דירות בפעם הראשונה? זה תלוי בתרחיש הספציפי שאנו מתארים.

עליית הריבית תשפיע על אלו שרכשו דירות בריבית משתנה, אבל הם עדיין מיעוט מקרב רוכשי הדירות, וניתן גם להניח שהם שייכים לקבוצה שיותר חסינה לזעזועים כלכליים. בכל מקרה, התרחיש הסביר ביותר לעליית ריבית הוא כאשר בנק ישראל חושש מאינפלציה. זה קורה בדרך כלל כאשר יש גידול ניכר בשכר, והתפתחות כזו תוביל להפחתת עול המשכנתאות ביחס להכנסה של יחידים ומשפחות.

אולי הבעיה טמונה בכלל באי-שווייון?

מיתון במשק, שיוביל לגידול באבטלה וירידה בהכנסות, ישפיע מאוד לרעה על בעלי דירות שתשלומי המשכנתא שלהם גבוהים במיוחד. אבל הוא ישפיע כך על כולם. ההוצאה על משכנתא אמנם איננה גמישה, אבל היא דווקא יותר גמישה מהוצאות אחרות, כמו מזון או בריאות. משכנתא ניתן לפרוס מחדש, או אפילו להגדיל, ולהשתמש בסכום הנוסף כדי לממן הוצאות שוטפות עד שהמיתון יחלוף. כפי שציינתי קודם, רוב ההוצאה על המשכנתא הינה חסכון, ועל כן היא מתפקדת בצורה דומה לתכנית חסכון במובנים רבים.

הסקירה שלעיל אינה מיועדת להפריך את הטענות לגבי מצוקת הדיור. בהחלט ייתכן, ואף סביר, שממדים רבים של המציאות אינם משתקפים בנתונים ובניתוחים הכמותיים. מעבר לכך, בכל שינוי דרמטי ישנם אלו שמרוויחים או מפסידים. ניתן בהחלט לטעון שהמצוקה של המפסידים אינה מנוטרלת בשום צורה ע"י הרווחה של המנצחים.

למרות כל זאת, אני עדיין חש מתח ניכר בין המצב שמתארים המחקר והסטטיסטיקה, לבין עוצמת המחאה ומרכזיותו של נושא הדיור בשיח הציבורי בישראל, שבדרך כלל מתמקד באופן אובססיבי בסוגיות מדיניות-ביטחוניות, או בענייני דת ומדינה (ולא שהנושאים האלו בדיוק ירדו מהכותרות!). אם מצב הדיור מוציא מאות אלפי ישראלים לרחובות, מדוע הוא לא משפיע על שביעות רצונם מהדירה בה הם גרים, או על הצריכה השוטפת שלהם?

הסבר ראשוני, ומאוד ספקולטיבי, שאני יכול להציע, נוגע לסוגיית חלוקת העושר. גם אלו שאינם סובלים ממצוקת דיור או מצוקה כלכלית, חווים את הפערים ההולכים וגדלים בחברה הישראלית. בשנים האחרונות, פערים אלו לא גדלו באופן משמעותי ברמת ההכנסה, ותהליך השחיקה של מעמד הביניים נמצא בהפוגה קלה. אבל עליית מחירי הדירות כן תרמה להתרחבות הפערים בתחום חלוקת העושר – כמה כסף יש לך, בניגוד לכמה אתה מרוויח.

זה יכול להחוות גם כמצוקה בתחום הדיור. ניקח, לדוגמא, זוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה בפעם הראשונה. דירת חלומותיהם אינה בהישג ידם והם נאלצים לקנות דירה אחרת, זולה יותר. האם זה משנה, האם חסרים להם 200 אלף ₪ או 800 אלף ₪ כדי לממש את החלום? בכל מקרה, הוא לא ניתן להשגה.

לטענתי, הגידול בפער מאוד משמעותי. כאשר הפער סביר, החלום אולי מעבר להישג יד, אבל נתפס כקרוב, כשייך לתחום האפשרי. כאשר הפער עצום, החלום נראה כמו אשליה, ואלו שמצליחים להגשים אותו נתפסים כרחוקים מאוד ממך, כשייכים לאליטה הנמצאת בספירה אחרת. הדירה שלך, שאתה מרוצה ממנה למרות שהיא איננה דירת חלומות, נראית מרוחקת שנות אור מהדירה אותם יכולים להרשות לעצמם בעלי האמצעים. והסיכוי שתדביק את הפער נראה נמוך יותר מאי פעם.

א א א
ועוד הערה לסיום:

הפוסט שקראת עכשיו לא במקרה נמצא פה, בשיחה מקומית. צוות האתר משקיע יום-יום המון מחשבה ועבודה קשה כדי להביא לקוראים שלנו מידע שלא נמצא במקומות אחרים, לפרסם תחקירים ייחודיים, להגיב מהר לאירועים חדשותיים מתגלגלים, ולתת במה לקולות מושתקים בחברה ולפועלות ולפעילים למען שלום, שוויון וצדק חברתי.

כבמה שעושה עיתונות עצמאית אנחנו לא נמצאים בכיס של אף בעל הון, ולא של השלטון. הרבה מהכתיבה באתר נעשה בהתנדבות מלאה. ועדיין, העבודה שלנו עולה כסף. זה זמן עריכה, וזה צילום, תרגום, שירותי מחשוב, ייעוץ משפטי ועוד.

אם כל אחת ואחד ממאות אלפי הקוראים שמגיעים לשיחה מקומית כל שנה יתרום ולו תרומה קטנה – נוכל לעמוד על הרגליים באופן עצמאי לגמרי. אם כל אחד יתמוך בנו בתרומה חודשית צנועה – נוכל לצמוח ולהרחיב את הפעילות שלנו פי כמה.

הצטרפו להצלחה שלנו בשיחה מקומית
תרמו לחיזוק העיתונות העצמאית של שיחה מקומית

לחצו כאן
"הרגשתי שהספר שלו מתאר את החיים שלנו הפלסטינים". אבו מאזן עם עדית שמר, בתו של יצחק בר משה, במשרדו ברמאללה (צילום: משרד נשיא הרשות הפלסטינית)

"הרגשתי שהספר שלו מתאר את החיים שלנו הפלסטינים". אבו מאזן עם עדית שמר, בתו של יצחק בר משה, במשרדו ברמאללה (צילום: משרד נשיא הרשות הפלסטינית)

אבו מאזן: "כשקראתי על יציאת יהודי עיראק - בכיתי"

הנשיא הפלסטיני אירח במוצאי שבת את משפחתו של יצחק בר משה, סופר ישראלי יוצא עיראק שכתב בערבית. הוא הבטיח להפיץ את ספריו ואמר: "פלסטינים צריכים ללמוד עברית מגיל הגן". דיווח בלעדי מהמוקטעה

X

אהבת את הכתבה הזאת?

כדי לעשות עיתונות עצמאית שיחה מקומית צריכה גם את התמיכה שלך. לחץ/י כאן כדי להיות חלק מההצלחה שלנו
שיחה מקומית תלויה בך. תרמו עכשיו
תרמו עכשיו
silencej89sjf